全台 10,183 位代書怎麼賺錢？地政士收費、薪水與分布數據拆解

全台灣現在開業的地政士（俗稱代書）一共 10,183 位，分屬 9,693 間事務所，其中 97% 是一個人撐起來的一人事務所。代書費沒有法定價、各家自訂；但國稅局心裡有一把尺——在直轄市辦一件房屋買賣過戶，稅務上推估代書收入 7,000 元、繼承或贈與 8,000 元。受僱在事務所上班的代書，勞動部統計平均月薪 42,206 元。十年來買賣量大起大落，真正一路往上的是繼承：2025 年建物繼承移轉 7.8 萬棟，比 2015 年多了 57%。

這篇把內政部的地政士開業名冊整份抓下來算了一遍，再對照財政部、勞動部的公開數字，拆開這個每個買房、繼承的人都會碰到、卻很少人看清楚的行業。

先講清楚：代書在做什麼

「代書」是民間的習慣叫法，正式名稱是《地政士法》裡的「地政士」。要當代書，得先考過地政士考試、領到地政士證書（第 4 條），再向直轄市或縣市政府登記、領得開業執照，才能執業（第 7 條）。

依第 16 條，地政士能做的事有八類，濃縮起來是三件：

• 代辦土地登記：買賣過戶、繼承、贈與、設定抵押、塗銷抵押，這是代書最核心的業務。
• 代辦與登記有關的稅務：契稅、土地增值稅的申報，以及代理申請相關的公證、認證。
• 撰擬與簽證不動產契約：幫你寫買賣契約；部分代書還能「簽證」，這點後面會講。

一般人跟代書的交集，幾乎都綁在人生的大事件上：買賣房子、家人過世要辦繼承、把房子過戶給子女、房貸設定與還清後塗銷。

數據拆解：1 萬名代書怎麼分布？

（以下數字都可以在全台地政士（代書）查詢逐縣市點開對照——那是老喬把同一份名冊整理成的查詢工具。）

資料來源是內政部「地政士開業資料」開放資料（2026 年 9 月 23 日更新版）。三個發現：

發現一：四個城市就占了一半以上

臺中、新北、臺北、高雄四個城市合計 5,594 位，占全台 54.9%；六都加起來是 7,535 位、占 74.0%。人數最多的不是臺北而是臺中，連江縣則是名冊上零登記的唯一縣市。

再往下拆到行政區，最密集的是新北市板橋區（375 位）、桃園市桃園區（367 位）、桃園市中壢區（284 位）——三個都是人口多、不動產交易量大的行政中心。

發現二：97% 是一人事務所

把同一個名稱、同一個地址的人併成一間，全台 9,693 間事務所裡，有 9,443 間只有一位地政士，占 97.4%。以「聯合事務所」形式共同執業的地政士只有 716 位，最大的一間有 20 位。

代書是一個高度個人化的行業：案子跟著人走，客人記得的是「某某代書」，很少是事務所的品牌。

發現三：名冊上也有效期已過的執照

開業執照有效期限是一筆一筆標在名冊上的。以 2026 年 10 月的抓取日來看，有 45 位的執照效期已經過了——多半只是換照資料還沒更新，但這也說明一件事：委託前查一下名冊，是成本最低的保險。

那 3%：多人事務所長什麼樣

97% 是一人事務所，反過來看剩下那 3% 更有意思。同一個地址有兩位以上代書的事務所全台 250 間，裡面有 740 位代書（全台的 7.3%）；其中 175 間是兩個人，10 人以上的只有 11 間。這 250 間有四個共同特性。

最大的不是獨立事務所，是一個連鎖網絡

「信義地政士聯合事務所」在全台有 14 個據點、126 位代書，多人事務所裡每 6 位代書就有 1 位在這裡；全台規模最大的 15 間事務所，它占了 9 間，最大一間在臺中，有 20 人。它的臺北據點門牌是信義路五段 100 號之 1，而信義房屋總公司就在同路段的 100 號——從地址研判，這是房仲集團自己的代書團隊（這是推論，信義房屋並未對此說明）。

如果成立，它正好說明了後面〈這行怎麼競爭〉講的結構：買賣案的入口在房仲手上，大型房仲乾脆把代書收進自己的體系。

集中在都會，北部明顯偏多

臺北有 5.5% 的事務所是多人所，新北 3.5%、臺中 2.7%；高雄只有 1.3%、臺南 1.6%，金門、澎湖一間都沒有。交易量越大的都會，越養得起多人編制。

多人所在辦公大樓，一人所在街邊

多人所有 12% 開在 10 樓以上，一人所只有 5%；一人所有 59% 的地址沒寫樓層，多半是一樓店面。一人所靠鄰里與路過的客人，多人所靠固定的轉介來源，不需要店面。

多人所裡的代書年資比較淺

用「加入公會的年份」當入行時間的粗略指標（換縣市執業會重新入會，只能看趨勢）：多人所的中位數是民國 104 年，一人所是 92 年；民國 110 年以後才入會的，多人所占 32%、一人所只有 16%，信義網絡更高達 40%。多人所比較像新人入行、累積經驗的地方，資深代書則多半自己開業。

想看各縣市有哪些聯合事務所，可以在全台地政士（代書）查詢的縣市頁把「執業方式」篩成「聯合」。

錢從哪來：代書費自訂，但國稅局心裡有一把尺

這是代書跟公證人最大的不同。公證費是《公證法》訂死的全國統一價（租約公證費怎麼算可以直接試算）；代書費則沒有法定價，《地政士法》第 23 條只要求代書把收費標準標明在事務所、收費要開收據。

但「沒有法定價」不等於「沒有參考值」。財政部每年公告「稽徵機關核算執行業務者收入標準」，給沒有記帳的執行業務者推估收入用，地政士是按件列出金額的。最新一版（114 年度，2026 年 3 月公告）是這樣：

這張表的意思是：國稅局假設一位代書在直轄市辦一件買賣過戶，收入大約 7,000 元；繼承、贈與比買賣更複雜，所以估得更高。同一份公告還寫了「件」怎麼算——房屋和基地一起送件算一件；同時辦過戶又辦抵押權設定，分開算兩件；同一案多一筆土地或多一棟房屋，加計 25%，最多加到 200%。另一份「執行業務者費用標準」則把地政士的必要費用定為收入的 30%，也就是七成算所得。

要特別提醒：這是稅務上的推估標準，不是市場行情，更不是收費上限。實際代書費依地區、案件複雜度、事務所而異，委託前請對方出示收費標準、問清楚是否含規費與稅、收費要拿收據。另外，買賣過戶時的登記費（千分之一）、書狀費、契稅、印花稅都是法定費用，不是代書費——這幾項換哪一位代書都一樣，整理在過戶要付哪些錢。

那到底賺多少？

這題沒有官方的「開業代書平均收入」統計，能拿到的線索有兩層。

受僱的代書：月薪約 4.2 萬

勞動部 114 年職類別薪資調查裡，「土地代書（地政士）」這個職類的經常性月薪是 42,206 元，含獎金的全年薪資約 55.8 萬元，大約落在全體受僱者的中段（216 個職類的完整總表在〈台灣 216 種職業薪水總表〉）。這是在事務所或企業上班的受僱者口徑，不含自己開業的代書。

開業的代書：用案量粗算一次

開業代書的收入，本質上是「單價 × 案量」。單價有國稅局那張表當參考，案量可以用全台的交易量粗算。

依內政部統計，2025 年全台建物買賣移轉 261,308 棟，比前一年少了 25.5%。如果把這些買賣平均分給 10,183 位代書，每人一年約 26 件、一個月約 2 件；再乘上國稅局的直轄市買賣標準 7,000 元，一年約 18 萬元。

這個算術只是量級參考，不是統計：一來不是每一筆交易都經過代書，一棟也不等於一件；二來案子在代書之間的分配極不平均。但它說明了一件事——光靠買賣過戶，絕大多數代書撐不起一間事務所。

十年數字：買賣大起大落，繼承一路往上

把內政部歷年的建物登記統計拉出來（單位是棟），四類跟代書有關的案件走勢完全不同：

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    title "建物買賣移轉（萬棟）"
    x-axis ["2015", "16", "17", "18", "19", "20", "21", "22", "23", "24", "25"]
    y-axis 0 --> 40
    bar [29.3, 24.5, 26.6, 27.8, 30.0, 32.7, 34.8, 31.8, 30.7, 35.1, 26.1]

買賣是代書最大宗的案子，但它跟著房市走：2024 年衝到 35.1 萬棟的十年高點，隔年在央行收緊房貸信用管制後，一年就掉到 26.1 萬棟，少了四分之一。

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    title "建物繼承移轉（萬棟）"
    x-axis ["2015", "16", "17", "18", "19", "20", "21", "22", "23", "24", "25"]
    y-axis 0 --> 10
    bar [5.0, 5.2, 5.4, 5.6, 5.8, 5.9, 6.3, 7.0, 7.7, 7.6, 7.8]

繼承則是另一條線：十年從 5.0 萬棟長到 7.8 萬棟、多了 57%，房市好壞都在長。它在所有移轉登記裡的比重，也從 2015 年的 11.4% 升到 2025 年的 17.4%。

表裡的「抵押權設定」用白話講：買房向銀行借房貸時，銀行要把這間房子登記成借款的擔保品，這個登記就叫抵押權設定；房貸還清後，要把這筆擔保登記拿掉，叫塗銷。每一筆房貸都會經歷「設定」和「塗銷」兩次登記，所以它的量是買賣的兩倍多——但它也跟著房貸走，2025 年同樣少了兩成。贈與則十年持平，每年 5 萬多棟。

用國稅局的單價換算：買賣只占不到四成

把 2025 年的棟數乘上國稅局的直轄市收入標準，可以粗估這幾類案件各自撐起多少收入：

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    title "各類案件粗估（億元）"
    x-axis ["買賣", "設定", "繼承", "塗銷", "贈與"]
    y-axis 0 --> 20
    bar [18.3, 14.7, 6.3, 5.1, 4.2]

買賣約 18.3 億元，只占五類合計約 48.5 億元的 38%；房貸的設定與塗銷合計約 19.8 億元，已經比買賣還多；繼承與贈與合計約 10.5 億元。這是「每一棟都由代書辦、都照直轄市標準算」的粗估量級，不是市場規模統計——實際上繼承可以自己辦、一棟也不等於一件、縣的標準較低。但結構很清楚：只做買賣過戶的代書，拿到的是最大、也最會跟著景氣大起大落的那一塊；房貸設定與塗銷撐住日常的量，繼承則是唯一十年一路往上的業務。

這也解釋了 2025 年的處境：買賣量一年少四分之一，對靠買賣過戶為主的代書是直接衝擊；繼承比重高的事務所，受影響就小得多。

這行怎麼競爭：不能隨便打廣告

跟公證人一樣，代書是一個不能自由打廣告的行業。《地政士法》第 27 條明列代書不得「為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性廣告」，也不得「以不正當方法招攬業務」、不得收取規定外的酬金。

能做的宣傳被限制住了，案源就只能從關係裡來：

• 房仲：買賣成交後，代書費常由仲介推薦的代書承接，這是買賣案最大的入口。
• 銀行：房貸的抵押權設定與塗銷，很多經由銀行配合的代書辦理。
• 舊客人與家族：繼承案往往是同一個家族的人，認同一位代書很多年。

把代書放在中間，整條鏈長這樣：

flowchart TD
    A["房仲"] --> D
    B["銀行"] --> D
    C["家族"] --> D
    D(["代書"])
    D --> E["地政事務所"]
    D --> F["稅務機關"]
    D -.-> G["公證人"]

上游三方是「把案子送進來」的人，代書的生意好不好，幾乎取決於跟他們的關係；下游是代書「把案子送出去」辦的政府窗口，代書替一般人跑完這些流程；公證人則只在需要公證、認證時接上。真正的利益相關者在上游：房仲希望成交後過戶順利、銀行要擔保登記準確、家族要的是長期信任——代書賺的是這三種關係的錢。

這種結構下，「低頻、高信任」的專業服務都長得很像：終端客人一輩子只來幾次，真正長期經營的是轉介夥伴。（以上是產業結構的觀察，沒有公開統計可以佐證，讀的時候當作一個結構假設看。）

簽證人：代書少數能做出的差異化

一般買賣過戶，地政事務所要核對買賣雙方是不是本人。依《土地登記規則》第 41 條，登記文件經地政士「簽證」，當事人就可以免親自到場——代書替你擔保「確實是本人、本人確實同意」。

但不是每位代書都能簽證。依《地政士法》第 19 條，要經地政士公會全國聯合會推薦、或業務收入達一定金額，並向縣市政府登記為簽證人；第 22 條規定簽證人要先繳 20 萬元保證金作為簽證基金，簽證不實造成損害時，由簽證人負責賠償，賠不足的部分由基金在每位簽證人 400 萬元的範圍內先代付。另外第 21 條也排除了一些不能簽證的案件，例如權利價值超過 1,000 萬元的登記。

換句話說，簽證是代書拿自己的錢和信用在背書——這是這一行少數能拉開差距的資格。

家人過世時，什麼時候找代書、什麼時候找公證人

兩者最容易搞混。一句話分辨：公證人管「這份文件可信、可以強制執行」，多半發生在生前；代書管「房子登記到誰名下、稅怎麼報」，多半發生在過世後。用一次繼承從頭到尾走一遍：

逐列說明：

• 立遺囑是公證人的工作。公證遺囑要有兩位以上見證人，在公證人面前口述，由公證人筆記、宣讀、講解後簽名（《民法》第 1191 條），是最不容易被爭執的一種遺囑；代書不辦遺囑。
• 生前把房子過給子女是贈與，要報贈與稅、契稅、辦移轉登記，這是代書的工作。如果贈與附了條件，例如要求子女奉養，先找公證人把附負擔的贈與契約做成公證書，再由代書辦過戶。
• 不想繼承債務，要在知道自己能繼承起 3 個月內，以書面向法院拋棄繼承（《民法》第 1174 條）。這一步代書和公證人都不是主角。
• 遺產稅要在過世次日起 6 個月內申報（《遺產及贈與稅法》第 23 條）。
• 房地的繼承登記要在繼承開始起 6 個月內申請，逾期每逾一個月罰登記費一倍、最多 20 倍（《土地法》第 73 條）。繼承登記可以由任何一位繼承人替全體申請，自己辦也可以；代書做的是幫你整理繼承人、寫遺產分割協議、報稅、送件。

所以順序通常是：生前找公證人把意思定下來，過世後找代書把產權登記完成。兩者不是互相取代，而是一前一後。公證人能做什麼、怎麼找，見〈全台只有 254 人的法律特許行業：民間公證人是怎麼賺錢的？〉與全台民間公證人查詢。

想走這條路，先想清楚三件事

地政士考試怎麼準備，補習班的資料很多，這裡不重複。從生意的角度看，該先想清楚的是另外三件事：

• 案源從哪裡來：上一節的轉介結構就是答案。開業前先盤點自己在房仲、銀行、家族網絡裡有沒有節點。
• 景氣循環撐不撐得住：買賣量一年可以掉四分之一，業務結構裡繼承、贈與、設定塗銷的比重，決定了你的抗跌力。
• 先受僱還是直接開業：受僱月薪約 4.2 萬是一條穩定的路，也是累積轉介關係的地方；直接開業，固定成本與案源缺口從第一天就開始算。

什麼時候你會需要代書、怎麼找

• 買賣房子：撰擬契約、報稅、送件過戶，多數由代書一條龍處理。
• 家人過世要辦繼承：整理繼承人、申報遺產稅、辦繼承登記，文件最多、最需要專業代辦。
• 把房子過戶給家人：贈與稅、契稅與移轉登記。
• 房貸設定與還清後塗銷：每一筆房貸都會碰到。
• 想讓買賣雙方免親自跑地政事務所：找有登記簽證人資格的代書。

要找人的時候，官方正本是內政部的地政士開業資料，但那是一份一萬列的試算表。老喬把它整理成全台地政士（代書）查詢：按 21 個縣市分頁、每頁依行政區分組，每一間事務所列出地政士姓名、開業證號、地址（點一下開 Google 地圖看電話），也能用姓名或證號直接查證。

想找特定縣市的代書

• 臺中市（1,578 位）
• 新北市（1,540 位）
• 臺北市（1,332 位）
• 高雄市（1,144 位）
• 桃園市（1,085 位）
• 臺南市（856 位）
• 其餘 15 個縣市都在主頁

如果你要辦的是租約公證、遺囑公證這類「公證」業務，那是公證人的工作，不是代書——繼承時兩者怎麼分工，見上面〈家人過世時，什麼時候找代書、什麼時候找公證人〉。

常見問題

地政士和代書有什麼不同？

是同一種人。代書是民間習慣的叫法，正式名稱是《地政士法》規定的地政士，須考試及格領有地政士證書，再向直轄市或縣市政府登記、領得開業執照才能執業。全台目前開業地政士共 10,183 位（內政部 2026 年 9 月資料）。

代書費是多少？有統一價嗎？

沒有統一價，代書費由各事務所自訂，《地政士法》第 23 條要求把收費標準標明在事務所、收費要開收據。可參考的是財政部的稅務推估標準：114 年度在直轄市辦一件買賣過戶推估 7,000 元、繼承或贈與 8,000 元、抵押權設定 2,500 元，在縣則較低。這不是市場行情也不是上限，實際收費請先問清楚。

地政士薪水多少？

受僱的部分，勞動部 114 年職類別薪資調查顯示「土地代書（地政士）」經常性月薪 42,206 元、全年薪資約 55.8 萬元。自行開業的代書沒有官方收入統計，收入取決於案量與案件組合；以 2025 年全台建物買賣 261,308 棟平均分給 10,183 位代書，每人一年約 26 件買賣案，可見多數事務所要靠繼承、贈與、抵押設定與塗銷等業務支撐。

代書費和過戶規費是同一筆錢嗎？

不是。代書費是付給代書的服務費、各家自訂；登記費（按申報地價或權利價值千分之一）、書狀費、契稅（買賣按評定標準價格百分之六）、印花稅（千分之一）是法定費用，換哪一位代書都一樣。報價時請對方分開列。

家人過世辦繼承，要找代書還是公證人？

看在哪個階段。生前立公證遺囑、附條件的贈與契約公證找公證人；過世後申報遺產稅（6 個月內）與房地繼承登記（6 個月內，逾期最多罰登記費 20 倍）是代書可以代辦的工作，繼承登記也可以自己辦；要拋棄繼承則須在 3 個月內以書面向法院為之。公證人把意思定下來在前，代書把產權登記完成在後。

怎麼確認一位代書有合法開業？

用內政部的地政士開業資料查，或在全台地政士（代書）查詢輸入姓名或開業證號，查得到就是目前在名冊上的開業地政士，並可看到執照效期。查不到或效期已過，請向該縣市政府地政局處確認。

本文名冊統計由老喬於 2026 年 10 月抓取內政部「地政士開業資料」開放資料（2026-09-23 版）計算，反映抓取當下狀態；收入標準引自財政部 114 年度執行業務者收入標準與費用標準，薪資引自勞動部 114 年職類別薪資調查，交易量引自內政部 2025 年建物買賣移轉統計。個案請洽地政士、律師或會計師，本文不構成法律或稅務意見。

本文關鍵字：地政士、代書、代書費用、地政士薪水、地政士收入、代書事務所、地政士簽證、過戶費用、繼承登記、抵押權設定、地政士名冊