房子算資產還是負債？482 萬資產配 405 萬負債，淨值只剩 77 萬

一戶台灣家庭，名下有 482 萬元的東西，其中 405 萬元是跟銀行借的。他的身家是 77 萬元。

這不是假設，是主計總處家庭財富分配統計裡，淨值最低那 20% 家庭的平均樣子。而他們名下最大一項資產，是價值 224 萬元的房地產。

房子算資產還是負債？官方統計的答案很明確：房子整筆算資產，房貸整筆算負債，兩邊分開記，從不對沖。這個記法看起來理所當然，但它造就了台灣財富數字裡最多人看不懂的幾個地方。

這篇把它拆開。不談房價會漲會跌，也不談該不該買——只談一件事：房子在你的財富帳上，到底是怎麼被算的。

flowchart TB
  A["2021年底最低淨值20%家庭<br/>平均每戶、萬元"] --> B["總資產 482"]
  B --> C["減：負債 405"]
  C --> D["淨值 77"]

這是本文引用的最低淨值五分位組平均每戶金額，不是典型家庭或全體中位數。房子記資產、房貸另記負債，兩者分開列示。

一、先把一戶攤開

所有的困惑都來自「只看比例、不看金額」。所以先看金額。

以下是 2021 年底（民國 110 年底）台灣家庭按淨值分成五組後，最低那一組的平均每戶：

讀法是這樣：這戶人家名下有 482 萬元的東西，其中 405 萬元是借來的，真正屬於他的只剩 77 萬元。

「淨值」就是最後那一行，也是所有財富統計在講的那個數字。當你看到「台灣家庭淨資產中位數 894 萬元」，那個 894 萬是扣完負債之後的數字，不是他名下財產的市值。

再看最高那一組，對照才有感覺：

兩組的房地產差 6.6 倍，金融性資產差 17 倍，負債則是反過來——最低那組借的錢，比最高那組還多 172 萬元。

差距不是從房子拉開的，是從房子以外的東西、以及借了多少錢拉開的。

二、那些看不懂的百分比，是怎麼算出來的

有了金額，比例就讀得懂了。同樣是最低 20% 那一組：

第三個數字是最容易嚇到人的，也是最容易誤讀的。

290.9% 不是在說這家人房子特別多。它是在說這家人的淨值特別小。分母只有 77 萬元的時候，隨便一項資產除下去都會破表——把金融性資產 222 萬元除以 77 萬元，一樣是 288%。

所以看到超過 100% 的佔比，要先問分母是誰。分母是總資產，那是「組成」；分母是淨值，那是「相對於身家的倍數」。兩者不能放在一起讀。

順著這個算法看全部五組：

把金額放進來之後，兩件事變得很清楚。

房地產佔總資產，從第 2 分位組到第 5 分位組全部落在 27.6% 到 31.9% 之間，幾乎是一條平線。不管有錢沒錢，台灣家庭名下的東西裡大約三成是房地產，這一點差異不大。

真正把各組拉開的是負債佔總資產，它從第 1 分位組的 84.0% 一路降到第 5 分位組的 4.3%，差了 19 倍。

三、房子是總額認列，房貸是另外一筆

回到開頭那個問題。官方統計怎麼處理「一間有貸款的房子」？

答案是分兩筆記：

• 房子按它的價值，整筆記進資產，不扣房貸
• 房貸按餘額，整筆記進負債

所以上表第 1 分位組的「房地產 224 萬元」，是房子的價值，不是他在房子上的權益。他實際上在那間房子裡擁有多少，這張表回答不了。

很多人會想直接相減：224 萬元的房子減掉 405 萬元的負債，是不是代表房子是負的？不能這樣算。那 405 萬元是這戶人家所有的借款，不是只有房貸。

這不是推測，有總體數字可以對。2024 年底台灣家庭部門的貸款總額是 23.91 兆元，而央行統計的購置住宅貸款餘額是 11.08 兆元——房貸大約只佔家庭借款的四成六，不到一半。

那另外一半是什麼？主計總處官員在 2024 年解釋最低分位組那 405 萬元負債時說過：如果是房貸，貸款金額不會比房地產市價還高，所以裡面應該混著把不動產拿去抵押、把股票拿去質押借出來的錢。

於是出現一個表面上矛盾的現象：淨值最低那 20% 的家庭，房地產 224 萬元，反而比第 2 分位組的 204 萬元還多。這一組裡有一部分是真的沒錢，也有一部分是有資產但主動加了很高的槓桿，被淨值這把尺一起壓到最底。這個現象有人稱為假性貧窮，成因與完整拆解在房地產佔台灣家庭資產多少。

總額認列這件事的效果，一句話講完：你名下的房子會讓資產欄很好看，但淨值欄要扣掉所有的債——包括那些跟房子無關的債。

四、為什麼銀行肯借你這麼久

房子能撐起這麼大一筆負債，靠的是一套跟其他資產完全不同的借貸條件。拿同樣是「借錢買資產」的股票融資來對照，差別在哪裡一目了然：

第一列常被誤解。很多人以為買房的優勢是「可以借比較多」，但實際數字不支持——2025 年第 4 季新承作房貸的平均成數是 61%，股票融資是 60%，幾乎一樣。央行第 1 戶的 8 成上限是上限，不是平均值，而第 2 戶以後就降到 6 成、第 3 戶以後 5 成，還都不准有寬限期（現行規定為 2026 年 3 月 20 日生效的第六波）。

真正的差別在後面三列：利率差 2.4 倍，期限差五十倍以上，而最後一列是所有差別的根源。

五、真正的分水嶺：房子沒有每日報價

股票融資會被追繳，是因為股票每天都有一個公開成交價。價格一跌，維持率立刻算得出來，破了 130% 券商就發通知，T+2 沒補錢就直接賣掉你的股票。

房子沒有這個東西。它沒有每日報價，沒有維持率，也沒有人天天替你的房子重新估價。所以只要你月付繳得出來，帳面上跌多少都不會觸發任何動作——銀行不會打電話叫你補錢，更不會把房子賣掉。

這個差別有多大，美國 2008 年那次示範得很清楚。金融海嘯期間，美國底層 50% 家庭的房屋貸款餘額超過房價，最深時 LTV 到 123.3%，等於房子賣掉還倒欠銀行。這個狀態持續了整整六年半。期間沒有任何人被強制平倉，他們只是被鎖在裡面動不了。完整的逐季軌跡在房地產：中產的財富壓艙石，還是流動性陷阱。

同樣的跌幅發生在融資帳戶上，三天就結束了。

所以「房地產可以扛很高的槓桿」這句話，準確的說法不是它能借比較多，而是它借得比較久、比較便宜，而且不會有人在中途逼你結束。

這 18 年來台灣的數字也印證了，變的從來不是成數：

成數從 64% 到 61%，十八年幾乎沒動。真正變的是利率（先降到 1.53% 的史低再升回來）和年期——平均貸款期限從 18.2 年一路拉到 26.8 年，多了八年半。

購屋負擔變重時，制度上的調節閥不是讓你借更多，是讓你還更久。

六、代價：風險從帳面轉到現金流

沒有每日報價不等於沒有風險。它只是把風險換了一個位置。

股票融資的風險寫在價格上，看得見，而且來得快。房貸的風險寫在你每個月的現金流上——真正會出事的觸發點不是房價跌，是你繳不出那筆月付。

這也解釋了為什麼台灣的房貸違約率長期低到幾乎看不見：

這裡的違約率算的是金額：逾期放款金額除以房貸總餘額。0.08% 的意思是每一萬元房貸裡，大約有八元是逾期的。這個數字低，一部分是因為繳款紀律，一部分正是因為沒有市價追繳機制——只要繳得出月付，帳面上發生什麼事都不會變成違約。

而 2008 年那個 1.61% 是台灣近二十年的高點，出現在全球金融海嘯期間。它提醒的事情是：讓房貸出問題的通常不是房市本身，是失業與收入中斷。

另外兩個代價比較少被提到，但都是結構性的。

房子不能切開。你不能賣掉三坪去付小孩的學費，也不能在股市大跌時把陽台變現去加碼。

房子的變現要花時間。從決定賣到拿到錢，正常情況是幾個月起跳，而且交易成本遠高於股票。

這篇沒有回答的事

這篇從頭到尾沒有回答該不該買房、現在是不是好時機、房價接下來會怎樣。那些問題要看你手上有什麼、扛得起多少月付、以及你要這間房子做什麼用，而那些是只有你自己知道的事。

這篇只想把帳算清楚：你名下的房子整筆算資產，你的房貸整筆算負債，兩者相減之後剩下的才是你的淨值。台灣所有的財富統計、所有的分位門檻，講的都是最後那個數字。

想知道房地產在全台家庭資產裡佔多大一塊、官方怎麼估它的價值，看房地產佔台灣家庭資產多少；想知道自己的淨值落在哪一階，看台灣家庭財富十階梯與台灣家庭淨資產十分位；想看老喬整理的全部台灣財富數據，走老喬的台灣財富地圖。

資料來源

• 行政院主計總處《111 年國富統計報告》（含 110 年家庭財富分配統計，表 10 按淨值五等分位之家庭平均資產負債）
• 行政院主計總處 國富統計 統計表（表 4 各經濟部門資產負債表、表 6 家庭部門資產結構）
• 中央銀行 消費者貸款及建築貸款餘額
• 中央銀行 對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答
• 內政部不動產資訊平台 統計資訊整合查詢（住宅金融：新增購置住宅貸款平均成數、平均利率、平均貸款期數、違約率）
• 永豐金證券 台股經紀各項費率、利率收費標準（融資利率 6.35%）
• 中央社，〈財富最低 20% 家庭藏假性貧窮？房地產數據暗藏玄機〉，2024 年 5 月 11 日

常見問題

房子算資產還是負債？

在官方財富統計裡，房子整筆算資產、房貸整筆算負債，兩邊分開記不對沖。所以一間有貸款的房子，會讓你的資產欄增加房子的價值，同時讓你的負債欄增加貸款餘額，最後相減才是你的淨值。

房地產佔淨值 290.9% 是什麼意思？是房子特別多嗎？

不是。那是分母太小造成的。該組平均每戶淨值只有77萬元，房地產224萬元除下去就是290.9%；同一組的金融性資產222萬元除以77萬元也有288%。看到超過100%的佔比要先確認分母是總資產還是淨值。

為什麼財富最低 20% 的家庭，房地產反而比第 2 分位組多？

因為負債。該組平均每戶金融性負債405萬元，是五組最高。主計總處的說明是這筆負債混著不動產抵押與股票質押借出的資金，不是單純房貸，所以淨值被壓到最低，也就是所謂的假性貧窮。

買房可以借比較多錢嗎？

以平均值看幾乎沒有。2025年第4季新承作房貸平均成數61%，股票融資是60%。央行第1戶8成是上限不是平均，第2戶降到6成、第3戶以上5成且不得有寬限期。真正的差別在利率、年期與有沒有追繳機制。

房貸和股票融資最大的差別是什麼？

有沒有依市價追繳。股票每天有公開成交價，整戶擔保維持率低於130%就會發追繳通知，T+2沒補錢券商會直接處分。房子沒有每日報價、沒有維持率，只要月付繳得出來，帳面跌價不會觸發任何動作。

房貸的風險在哪裡？

在現金流，不在帳面。真正的觸發點是繳不出月付而非房價下跌，所以台灣購置住宅貸款違約率長期只有0.08%（金額比），而2008年金融海嘯期間曾達1.61%——讓房貸出問題的通常是失業與收入中斷。另外房子不能分割出售、變現要數個月，交易成本也遠高於股票。

本文關鍵字：房子算資產還是負債、家庭淨值怎麼算、房貸與融資差別、貸款成數、擔保維持率、房貸違約率