房地產佔台灣家庭資產多少？官方 55 兆、佔淨值 29.96%，最有錢 20% 持有一半

台灣家庭手上的房地產，到 2024 年底是 55.03 兆元，佔家庭部門淨值的 29.96%。這是行政院主計總處國富統計最新一期的官方數字。

先說清楚這篇不做什麼。

這篇不回答現在該不該買房，也不預測房價會漲會跌。那個題目已經有實價登錄、房仲研究室和一整排財經帳號在寫，老喬沒有比他們更好的資訊，更不會替任何人的買賣決定背書。

這篇只回答三個結構性的問題：房地產在台灣家庭的資產裡佔多少、不同財富分位組差多少、它跟金融資產比起來是什麼性質的東西。全部用官方統計，算法攤開，你可以自己重算。

一、55 兆的房地產，誰持有多少

2024 年底（民國 113 年底）台灣家庭部門的資產負債，依國富統計、土地按市價重評價的口徑，長這樣：

房地產是單一項目裡最大的一塊，但它沒有過半，甚至沒有到三分之一。把人壽保險準備、退休基金準備、有價證券、各類存款加總起來的金融面，規模是房地產的兩倍以上。這跟一般人講「台灣人的錢都在房子裡」的印象不太一樣。

負債那一行要特別看。家庭部門負債 24.73 兆元，其中貸款 23.91 兆元，2024 年增加了 11.48%——而同一年房地產只增值 4.76%。借錢的速度快過房子增值的速度，這是 2024 年家庭資產負債表上最值得記住的一組對照。

用 2024 年的家庭戶數 9,262,020 戶換算成每一戶，房地產是 594 萬元、貸款是 258 萬元、淨值是 1,983 萬元。這個換算是老喬自己做的，不是主計總處公布的數字；戶數基準取主計總處家庭收支調查同年的年中戶數，換一個年份的戶數答案就會跑掉。另外要提醒，貸款那一項包含房貸以外的所有家庭借款，不能當成純房貸看。

至於有多少家庭真的持有房子：2024 年家庭收支調查的住宅自有率是 84.40%，也就是每六戶裡大約有五戶住在自己（同住成員）名下的房子。

持有量集中在哪一層

要看誰持有多少，得換一份資料。主計總處在 2024 年 4 月首度發布家庭財富分配統計，把 2021 年底（民國 110 年底）全國家庭按淨值由低到高排成五等分位組，每一組的資產負債結構如下（單位：萬元／戶）：

把每一組的每戶房地產乘上該組戶數（2021 年底全國 8,919,896 戶，每組 1,783,979 戶），可以還原各組持有的房地產總量佔全國的比例：

五組的房地產加總約 49.6 兆元，與同年國富統計的 49.55 兆元幾乎一致，代表這個還原沒有跑掉。

結論是：最有錢的 20% 家庭，持有全台家庭房地產的一半以上。

不過拿最後一欄對照就知道，房地產還算是分布得比較開的資產。同樣是第 5 分位組，持有的房地產佔全國 53.2%，持有的現金存款股票基金卻佔 76.6%。金融資產比房地產集中得多，所以要看台灣的財富集中在哪裡，看金融資產會比看房地產準。

二、房地產佔淨資產的比例：越有錢的家庭，佔比越低

把上一張表換個算法，看房地產佔各組自己淨值與總資產的比例：

這張表有兩個分母，混在一起看會讀不出來，所以先把第 1 分位組的金額攤開：

三個比例都是從這幾個數字來的：224 除以總資產 482 得 46.5%，405 除以 482 得 84.0%，224 除以淨值 77 得 290.9%。

所以 290.9% 不是在說這家人房子特別多，是在說這家人的淨值特別小——把同一組的金融性資產 222 萬元除以 77 萬元，一樣會得到 288%。看到超過 100% 的佔比，要先確認分母是總資產還是淨值：前者講的是組成，後者講的是相對於身家的倍數，兩者不能並排讀。這一層的完整拆解與它對「房子算資產還是負債」的意義，另外寫在房子算資產還是負債。

從第 2 分位組往上，房地產佔淨值的比例一路遞減：41.4%、36.6%、34.2%、28.8%。越有錢的家庭，房子在他們的財富裡越不重要——不是因為他們的房子少（第 5 分位組每戶 1,480 萬元的房地產，是第 2 分位組的 7.3 倍），而是因為他們在房子之外還有更多別的東西。

第 1 分位組的 290.9% 不是打錯字，它的成因下一節單獨講。

比較有意思的是「房地產佔總資產」那一欄。改看總資產之後，第 2 到第 5 分位組全部落在 27.6% 到 31.9% 這個很窄的區間裡，幾乎是一條平線。也就是說，不同財富層級的台灣家庭，在「資產裡有多少是房子」這件事上其實沒差多少；真正拉開差距的是負債——負債佔總資產從第 1 分位組的 84.0% 一路降到第 5 分位組的 4.3%。

把這兩欄合起來看，房地產佔淨值的那條遞減曲線，一大半是槓桿造成的，不是資產配置偏好造成的。

美國的形狀跟台灣不一樣。聯準會分配式金融帳戶顯示，美國中產階級的房地產佔淨資產 44.0%、頂層 0.1% 只有 7.7%，從頂到底是一條非常陡的斜坡，詳細數字在房地產：中產的財富壓艙石，還是流動性陷阱。台灣這條斜坡平緩得多。不過這兩份統計的資產定義、分層方式與調查年份都不同，只能比形狀，不能把數字並排相減。

三、第 1 分位組的數字為什麼看起來是壞的

回到那個 290.9%。

最低 20% 的家庭，平均每戶淨值只有 77 萬元，卻持有 224 萬元的房地產——比第 2 分位組的 204 萬元還多。財富最少的一組，房子反而比上一組多，這在直覺上說不通。

答案在負債那一欄：這一組的金融性負債是每戶 405 萬元，是五組裡最高的，比第 5 分位組的 233 萬元還多出七成。260 萬元的非金融性資產淨額加上 222 萬元的金融性資產，減掉 405 萬元的負債，剩下 77 萬元，這就是它被排到最底層的原因。

主計總處官員在 2024 年對這個現象的說明是：如果這 405 萬元純粹是房貸，貸款金額不會比房地產的市價還高，所以裡面應該混著把不動產拿去抵押、或把股票拿去質押借出來的錢。借出來的錢再拿去做別的運用，帳面上就成了高資產配上更高的負債，淨值被壓到最低一組。

這件事後來被叫做「假性貧窮」。它的意思不是統計做錯了，而是「淨值」這把尺本身的性質：淨值衡量的是資產減負債的結果，衡量不了那筆負債是被迫背的、還是主動加的槓桿。看到「最低 20% 家庭」時，不能直接讀成「最窮的 20% 家庭」。

反過來的情況也存在。同一份統計的財富與收入十分位聯合分配表顯示，財富在最低十分位、收入卻在最高十分位的家庭有 3.74 萬戶；財富在最高十分位、收入卻在最低十分位的有 2.09 萬戶。財富與收入大致正相關，但兩端各有幾萬戶完全對不上。

四、官方的「房地產」是怎麼估出來的

這一節解釋一個幾乎沒人提、但會影響前面每一個數字的東西：55.03 兆元是怎麼算出來的。

把 2024 年底家庭部門的房地產拆開：

兩件事值得停下來想。

第一，官方口徑下家庭的「房地產」有 84.8% 是土地，只有 15.2% 是房子。這跟一般人腦中「我的房地產＝我那間房」的概念差很遠，因為統計裡的土地包含了農地、林地這些非建地，而房子本身的價值被壓得很低。

第二，房子是按「建造工程價值」評定的，也就是蓋它要花多少錢，不是它現在能賣多少錢。土地的主體是按公告現值計價，只有住宅、商業、工業區的都市土地會再用市價重評價一次，2024 年這個重評價只往上加了 5,537 億元，佔整體的 1.0%。

結果就是：官方的房地產數字更接近成本與公定價格，不是市場成交價。這有數據可以驗證。2021 年底到 2024 年底，國富統計的家庭房地產從 49.55 兆元增加到 55.03 兆元，漲了 11.1%（其中房屋部分只漲 6.2%、土地漲 12.0%）；同一段期間，內政部以實價登錄資料編製的全國住宅價格指數從 117.50 漲到 150.98，漲了 28.5%。兩個數字差了將近三倍。

所以本文前面所有的比例都該這樣讀：29.96% 是下限，不是上限。如果把家庭持有的房子改用市場價格重算，房地產在台灣家庭淨資產裡的份量會比官方數字高，只是高多少沒有官方版本可以引用。這也是為什麼老喬在這篇裡不把「房地產佔比在下降」講成一個趨勢結論——它有可能只是估價方法跟不上市場價格。

五、2021 到 2026 這一段，誰真的受益

全國住宅價格指數（以民國 105 年為基期）的軌跡是這樣：

從 2021 年底到 2026 年第 1 季，住宅價格指數漲了 22.4%，中間在 2024 年第 4 季見到 150.98 的高點，之後回落 4.7%。

如果假設各財富分位組的房地產都跟著指數等比例上漲（這是一個很粗的假設，實際上不同區位、不同屋齡的漲幅差很多），每一組每戶的帳面增值大約是：

最高組拿到的絕對金額是最低組的 6.6 倍。漲幅一樣時，誰持有得多、誰拿到的就多——這句話聽起來像廢話，但它正是資產型通膨會擴大財富差距的全部機制。

同一段時間，同樣是不含孳息的價格指數，台股加權指數漲了 74.1%。把時間拉長到 2012 年第 3 季起算的 13.5 年，住宅價格指數的年化報酬是 4.54%，台股加權指數是 11.04%。

這個對照要加三個註腳才算誠實。兩個指數都只計價格、不計現金流，房子沒算租金或自住的設算租金，股票沒算股利；兩者也都沒扣掉持有成本與交易成本，而房地產這兩塊都比股票重得多；最後，房子通常是加槓桿買的、股票通常不是，同樣的漲幅對自有資金的報酬率完全不同。

所以這張表不是在說「該買股不該買房」。它說的是：這兩個資產的價格變動速度與波動特性本來就不同，而台灣家庭在這兩邊的部位配置差很大。

順帶一提，同一段期間的購屋負擔也在變。全國房價所得比從 2021 年第 4 季的 9.46 倍升到 2024 年第 4 季的 10.76 倍，2026 年第 1 季回到 9.47 倍；全國貸款負擔率則從 2021 年第 3 季的 36.90% 升到 2024 年第 4 季的 46.62%，2026 年第 1 季回到 41.46%（2021 年第 4 季到 2022 年第 2 季這三個季別，平台上的數值有明顯的格式異常，本文跳過不引用）。

六、收入視角：越低收入的家庭，房子佔比越大嗎

家庭財富分配統計同時提供了按收入五等分位的資產結構。把同一批家庭改用收入排序，房地產的樣子變了：

答案是：大致成立，但不是一條單調的線。

最低收入組的房地產佔淨值 43.2%，確實是五組裡最高的，往上到第 3 分位組降到 28.8%——到這裡都符合「收入越低、房子佔比越大」的預期。但第 4 分位組又跳回 35.4%，第 5 分位組 32.9%，後半段就不照這個規律走了。

美國的同一張表是一條完美的單調線，從最高收入 1% 的 14.1% 一路升到最低 20% 的 42.5%。台灣沒有。

原因可以從負債那一欄看出來：金融性負債從最低收入組的 40 萬元一路升到最高收入組的 534 萬元，差了 13 倍。最低收入組的房子多半是老早就買好、貸款也還得差不多的（這一組的收入低，但淨值有 803 萬元，並不是沒有財富）；中高收入組則是正在扛新房貸的那一群，負債把淨值的分母壓低，房地產佔比就被推高。

換句話說，收入不是決定房地產佔比的主因，人生階段與貸款餘額才是。

七、三十年的資產組成變遷

主計總處在 1991 年（民國 80 年）做過一次家庭部門資產調查，2021 年這次是睽違三十年後重做。兩次的每戶平均結構放在一起：

註：百分比是佔淨值的比例，所以資產各項加總會超過 100%，負債那一項則是減項。

三十年前，台灣家庭近六成的淨值是房地產。三十年後剩三成四。同一段時間金融性資產從佔淨值的 43.76% 升到 76.01%，每戶金額成長了 4.4 倍，而房地產只成長了 0.8 倍。

這是本文唯一敢稱為長期趨勢的一件事：台灣家庭的財富重心，在三十年間從不動產移到了金融資產。但要記得第四節的提醒，這個位移有多少是真實的、有多少是因為房子用成本法估價而金融資產用市價估價，官方統計本身回答不了。

近五年的短期序列也指向同一個方向：

房地產的絕對金額五年來一路增加，佔比卻從 33.21% 降到 29.96%，因為金融資產漲得更快。2024 年單年就是最好的例子：房地產增值 4.76%，有價證券增值 21.76%。

所以房地產在台灣家庭的資產結構裡是什麼

把上面的東西收成四句話。

它是單一項目裡最大的一塊，但沒有過半：官方口徑 29.96%，而且這個數字因為估價方法保守，應該當成下限讀。

它比金融資產分散：最有錢的 20% 家庭持有全國家庭房地產的 53.2%，同一組人持有現金存款股票基金的 76.6%。要看財富集中在哪裡，看金融資產比看房地產準。

它在不同財富層級之間的佔比差異，主要來自槓桿而不是配置偏好：房地產佔總資產在第 2 到第 5 分位組之間只在 27.6% 到 31.9% 之間游移，負債佔總資產卻從 84.0% 掉到 4.3%。

它的重要性在三十年間下降了：從 1991 年佔淨值的 58.79% 到 2021 年的 33.94%。

這篇沒有回答的是：這些結構對你個人的決定意味著什麼。那要看你手上有什麼、扛著多少貸款、以及你要這筆錢做什麼用——這些老喬不知道，所以不寫。想先確認自己站在哪一層，看台灣家庭財富十階梯與台灣家庭淨資產十分位；想看一千萬這條線在哪，看台灣多少人有一千萬；想看老喬整理的全部台灣財富數據，走老喬的台灣財富地圖；儲蓄與股票資產那一面的整理在台灣家庭財富深度報告。

資料來源

• 行政院主計總處 國富統計 統計表（表4 各經濟部門資產負債表、表6 家庭部門資產結構，民國 109 至 113 年）
• 行政院主計總處 113 年底國富統計新聞稿
• 行政院主計總處《111 年國富統計報告》（含 110 年家庭財富分配統計，表 9、表 10）
• 張家榕，〈以大數據重行編製家庭財富分配統計〉，主計月刊第 824 期，2024 年 8 月
• 行政院主計總處《113 年家庭收支調查報告》（住宅自有率、家庭戶數）
• 內政部不動產資訊平台 價格指標（住宅價格指數、房價所得比、貸款負擔率）
• 中央社，〈財富最低 20% 家庭藏假性貧窮？房地產數據暗藏玄機〉，2024 年 5 月 11 日
• 臺灣證券交易所 發行量加權股價指數歷史資料

本文關鍵字：台灣房地產佔家庭資產比例、家庭部門淨值、國富統計、家庭財富分配統計、五等分位組、住宅價格指數