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title: "房子算資產還是負債？482 萬資產配 405 萬負債，淨值只剩 77 萬"
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pubDate: 2026-09-17
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updatedDate: 2026-09-17
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description: "官方統計把房子整筆算資產、房貸整筆算負債，兩邊不對沖。用主計總處分位組資料把一戶攤開，說明淨值怎麼算、290.9% 這種比例是怎麼來的，以及房貸與股票融資在成數、利率、年期與追繳機制上的真正差別。"
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# 房子算資產還是負債？482 萬資產配 405 萬負債，淨值只剩 77 萬

## 摘要

官方財富統計把房子整筆認列為資產、房貸整筆認列為負債，兩邊不對沖，淨值＝總資產減總負債。以主計總處110年底家庭財富分配統計的淨值五等分位組為例，最低20%家庭平均每戶房地產224萬元、家庭生活設備36萬元、金融性資產222萬元，總資產482萬元，減金融性負債405萬元後淨值僅77萬元；最高20%則為房地產1,480萬元、金融性資產3,809萬元、總資產5,365萬元、負債233萬元、淨值5,133萬元。房地產佔淨值290.9%是分母過小造成，非房產特別多（金融性資產除以淨值同為288%）。房地產佔總資產在第2至第5分位組僅27.6%至31.9%，負債佔總資產則由84.0%降至4.3%。2024年底家庭貸款23.91兆元、購置住宅貸款11.08兆元，房貸僅佔四成六。房貸與股票融資對照：實際平均成數61%對60%幾乎相同，利率2.69%對6.35%，期限321期（26.8年）對半年，關鍵差異在房子無每日報價故無維持率追繳機制。近18年成數由64%僅降至61%，變動的是利率與年期（218期增至321期）。房貸違約率0.08%（金額比）。

### 重點

- 淨值最低20%家庭平均每戶總資產482萬元、負債405萬元，淨值僅77萬元
- 房地產佔淨值290.9%是分母過小造成，同組金融性資產除以淨值也有288%
- 房地產佔總資產在第2至第5分位組僅27.6%至31.9%，負債佔總資產由84.0%降至4.3%
- 2024年底家庭貸款23.91兆元、購置住宅貸款11.08兆元，房貸僅佔家庭借款四成六
- 新承作房貸平均成數61%，與股票融資60%幾乎相同；差別在利率2.69%對6.35%、期限26.8年對半年
- 房子沒有每日報價故無維持率追繳，股票融資整戶維持率低於130%即發追繳、T+2未補處分
- 近18年房貸成數由64%僅降至61%，真正變動的是利率與平均貸款期數（218期增至321期）
- 購置住宅貸款違約率0.08%，2008年第1季高點為1.61%

一戶台灣家庭，名下有 482 萬元的東西，其中 405 萬元是跟銀行借的。他的身家是 77 萬元。

這不是假設，是主計總處家庭財富分配統計裡，淨值最低那 20% 家庭的平均樣子。而他們名下最大一項資產，是價值 224 萬元的房地產。

房子算資產還是負債？官方統計的答案很明確：房子整筆算資產，房貸整筆算負債，兩邊分開記，從不對沖。這個記法看起來理所當然，但它造就了台灣財富數字裡最多人看不懂的幾個地方。

這篇把它拆開。不談房價會漲會跌，也不談該不該買——只談一件事：房子在你的財富帳上，到底是怎麼被算的。

## 一、先把一戶攤開

所有的困惑都來自「只看比例、不看金額」。所以先看金額。

以下是 2021 年底（民國 110 年底）台灣家庭按淨值分成五組後，最低那一組的平均每戶：

| 項目 | 金額 |
| --- | ---: |
| 房地產 | 224 萬元 |
| 家庭生活設備 | 36 萬元 |
| 金融性資產 | 222 萬元 |
| 總資產 | 482 萬元 |
| 減：金融性負債 | 405 萬元 |
| 淨值 | 77 萬元 |

讀法是這樣：這戶人家名下有 482 萬元的東西，其中 405 萬元是借來的，真正屬於他的只剩 77 萬元。

「淨值」就是最後那一行，也是所有財富統計在講的那個數字。當你看到「台灣家庭淨資產中位數 894 萬元」，那個 894 萬是扣完負債之後的數字，不是他名下財產的市值。

再看最高那一組，對照才有感覺：

| 項目 | 最低 20% | 最高 20% |
| --- | ---: | ---: |
| 房地產 | 224 萬元 | 1,480 萬元 |
| 家庭生活設備 | 36 萬元 | 77 萬元 |
| 金融性資產 | 222 萬元 | 3,809 萬元 |
| 總資產 | 482 萬元 | 5,365 萬元 |
| 減：金融性負債 | 405 萬元 | 233 萬元 |
| 淨值 | 77 萬元 | 5,133 萬元 |

兩組的房地產差 6.6 倍，金融性資產差 17 倍，負債則是反過來——最低那組借的錢，比最高那組還多 172 萬元。

差距不是從房子拉開的，是從房子以外的東西、以及借了多少錢拉開的。

## 二、那些看不懂的百分比，是怎麼算出來的

有了金額，比例就讀得懂了。同樣是最低 20% 那一組：

| 算式 | 結果 | 白話 |
| --- | ---: | --- |
| 房地產 224 ÷ 總資產 482 | 46.5% | 他名下的東西，快一半是房子 |
| 負債 405 ÷ 總資產 482 | 84.0% | 他名下的東西，八成四是借來的 |
| 房地產 224 ÷ 淨值 77 | 290.9% | 他的房子，值他全部身家的 2.9 倍 |

第三個數字是最容易嚇到人的，也是最容易誤讀的。

290.9% 不是在說這家人房子特別多。它是在說這家人的淨值特別小。分母只有 77 萬元的時候，隨便一項資產除下去都會破表——把金融性資產 222 萬元除以 77 萬元，一樣是 288%。

所以看到超過 100% 的佔比，要先問分母是誰。分母是總資產，那是「組成」；分母是淨值，那是「相對於身家的倍數」。兩者不能放在一起讀。

順著這個算法看全部五組：

| 淨值五等分位組 | 房地產（萬元） | 總資產（萬元） | 負債（萬元） | 淨值（萬元） | 房地產佔總資產 | 負債佔總資產 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 第 1 分位組（最低 20%） | 224 | 482 | 405 | 77 | 46.5% | 84.0% |
| 第 2 分位組 | 204 | 640 | 148 | 493 | 31.9% | 23.1% |
| 第 3 分位組 | 332 | 1,074 | 167 | 906 | 30.9% | 15.5% |
| 第 4 分位組 | 541 | 1,730 | 149 | 1,581 | 31.3% | 8.6% |
| 第 5 分位組（最高 20%） | 1,480 | 5,365 | 233 | 5,133 | 27.6% | 4.3% |

把金額放進來之後，兩件事變得很清楚。

房地產佔總資產，從第 2 分位組到第 5 分位組全部落在 27.6% 到 31.9% 之間，幾乎是一條平線。不管有錢沒錢，台灣家庭名下的東西裡大約三成是房地產，這一點差異不大。

真正把各組拉開的是負債佔總資產，它從第 1 分位組的 84.0% 一路降到第 5 分位組的 4.3%，差了 19 倍。

## 三、房子是總額認列，房貸是另外一筆

回到開頭那個問題。官方統計怎麼處理「一間有貸款的房子」？

答案是分兩筆記：

- 房子按它的價值，整筆記進資產，不扣房貸
- 房貸按餘額，整筆記進負債

所以上表第 1 分位組的「房地產 224 萬元」，是房子的價值，不是他在房子上的權益。他實際上在那間房子裡擁有多少，這張表回答不了。

很多人會想直接相減：224 萬元的房子減掉 405 萬元的負債，是不是代表房子是負的？不能這樣算。那 405 萬元是這戶人家所有的借款，不是只有房貸。

這不是推測，有總體數字可以對。2024 年底台灣家庭部門的貸款總額是 23.91 兆元，而央行統計的購置住宅貸款餘額是 11.08 兆元——房貸大約只佔家庭借款的四成六，不到一半。

那另外一半是什麼？主計總處官員在 2024 年解釋最低分位組那 405 萬元負債時說過：如果是房貸，貸款金額不會比房地產市價還高，所以裡面應該混著把不動產拿去抵押、把股票拿去質押借出來的錢。

於是出現一個表面上矛盾的現象：淨值最低那 20% 的家庭，房地產 224 萬元，反而比第 2 分位組的 204 萬元還多。這一組裡有一部分是真的沒錢，也有一部分是有資產但主動加了很高的槓桿，被淨值這把尺一起壓到最底。這個現象有人稱為假性貧窮，成因與完整拆解在[房地產佔台灣家庭資產多少](/p/9811)。

總額認列這件事的效果，一句話講完：你名下的房子會讓資產欄很好看，但淨值欄要扣掉所有的債——包括那些跟房子無關的債。

## 四、為什麼銀行肯借你這麼久

房子能撐起這麼大一筆負債，靠的是一套跟其他資產完全不同的借貸條件。拿同樣是「借錢買資產」的股票融資來對照，差別在哪裡一目了然：

| | 購置住宅貸款 | 股票融資 |
| --- | --- | --- |
| 成數上限 | 第 1 戶 8 成、第 2 戶 6 成、第 3 戶以上 5 成 | 6 成 |
| 實際平均成數 | 61%（2025 年第 4 季新承作） | — |
| 利率 | 2.69%（2025 年第 4 季新承作平均） | 6.35%（券商公告標準費率，可議） |
| 期限 | 平均 321 期，約 26.8 年 | 半年，到期需展延 |
| 跌價時 | 沒有依市價追繳的機制 | 整戶擔保維持率低於 130% 發追繳，T+2 未補即處分 |

第一列常被誤解。很多人以為買房的優勢是「可以借比較多」，但實際數字不支持——2025 年第 4 季新承作房貸的平均成數是 61%，股票融資是 60%，幾乎一樣。央行第 1 戶的 8 成上限是上限，不是平均值，而第 2 戶以後就降到 6 成、第 3 戶以後 5 成，還都不准有寬限期（現行規定為 2026 年 3 月 20 日生效的第六波）。

真正的差別在後面三列：利率差 2.4 倍，期限差五十倍以上，而最後一列是所有差別的根源。

## 五、真正的分水嶺：房子沒有每日報價

股票融資會被追繳，是因為股票每天都有一個公開成交價。價格一跌，維持率立刻算得出來，破了 130% 券商就發通知，T+2 沒補錢就直接賣掉你的股票。

房子沒有這個東西。它沒有每日報價，沒有維持率，也沒有人天天替你的房子重新估價。所以只要你月付繳得出來，帳面上跌多少都不會觸發任何動作——銀行不會打電話叫你補錢，更不會把房子賣掉。

這個差別有多大，美國 2008 年那次示範得很清楚。金融海嘯期間，美國底層 50% 家庭的房屋貸款餘額超過房價，最深時 LTV 到 123.3%，等於房子賣掉還倒欠銀行。這個狀態持續了整整六年半。期間沒有任何人被強制平倉，他們只是被鎖在裡面動不了。完整的逐季軌跡在[房地產：中產的財富壓艙石，還是流動性陷阱](/p/8993)。

同樣的跌幅發生在融資帳戶上，三天就結束了。

所以「房地產可以扛很高的槓桿」這句話，準確的說法不是它能借比較多，而是它借得比較久、比較便宜，而且不會有人在中途逼你結束。

這 18 年來台灣的數字也印證了，變的從來不是成數：

| 時點 | 平均成數 | 新承作平均利率 | 平均貸款期數 |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2008 年第 1 季 | 64% | 3.31% | 218 期（18.2 年） |
| 2021 年第 4 季 | 64% | 1.53% | 287 期（23.9 年） |
| 2025 年第 4 季 | 61% | 2.69% | 321 期（26.8 年） |

成數從 64% 到 61%，十八年幾乎沒動。真正變的是利率（先降到 1.53% 的史低再升回來）和年期——平均貸款期限從 18.2 年一路拉到 26.8 年，多了八年半。

購屋負擔變重時，制度上的調節閥不是讓你借更多，是讓你還更久。

## 六、代價：風險從帳面轉到現金流

沒有每日報價不等於沒有風險。它只是把風險換了一個位置。

股票融資的風險寫在價格上，看得見，而且來得快。房貸的風險寫在你每個月的現金流上——真正會出事的觸發點不是房價跌，是你繳不出那筆月付。

這也解釋了為什麼台灣的房貸違約率長期低到幾乎看不見：

| 時點 | 購置住宅貸款違約率 |
| --- | ---: |
| 2008 年第 1 季 | 1.61% |
| 2013 年第 4 季 | 0.17% |
| 2021 年第 4 季 | 0.08% |
| 2025 年第 4 季 | 0.08% |

這裡的違約率算的是金額：逾期放款金額除以房貸總餘額。0.08% 的意思是每一萬元房貸裡，大約有八元是逾期的。這個數字低，一部分是因為繳款紀律，一部分正是因為沒有市價追繳機制——只要繳得出月付，帳面上發生什麼事都不會變成違約。

而 2008 年那個 1.61% 是台灣近二十年的高點，出現在全球金融海嘯期間。它提醒的事情是：讓房貸出問題的通常不是房市本身，是失業與收入中斷。

另外兩個代價比較少被提到，但都是結構性的。

房子不能切開。你不能賣掉三坪去付小孩的學費，也不能在股市大跌時把陽台變現去加碼。

房子的變現要花時間。從決定賣到拿到錢，正常情況是幾個月起跳，而且交易成本遠高於股票。

## 這篇沒有回答的事

這篇從頭到尾沒有回答該不該買房、現在是不是好時機、房價接下來會怎樣。那些問題要看你手上有什麼、扛得起多少月付、以及你要這間房子做什麼用，而那些是只有你自己知道的事。

這篇只想把帳算清楚：你名下的房子整筆算資產，你的房貸整筆算負債，兩者相減之後剩下的才是你的淨值。台灣所有的財富統計、所有的分位門檻，講的都是最後那個數字。

想知道房地產在全台家庭資產裡佔多大一塊、官方怎麼估它的價值，看[房地產佔台灣家庭資產多少](/p/9811)；想知道自己的淨值落在哪一階，看[台灣家庭財富十階梯](/p/7844)與[台灣家庭淨資產十分位](/p/8323)；想看老喬整理的全部台灣財富數據，走[老喬的台灣財富地圖](/p/8419)。

## 資料來源

- [行政院主計總處《111 年國富統計報告》（含 110 年家庭財富分配統計，表 10 按淨值五等分位之家庭平均資產負債）](https://ws.dgbas.gov.tw/001/Upload/466/ebook/ebook_284392/pdf/full.pdf)
- [行政院主計總處 國富統計 統計表（表 4 各經濟部門資產負債表、表 6 家庭部門資產結構）](https://www.stat.gov.tw/cp.aspx?n=2773)
- [中央銀行 消費者貸款及建築貸款餘額](https://www.cbc.gov.tw/tw/np-526-1.html)
- [中央銀行 對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答](https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html)
- [內政部不動產資訊平台 統計資訊整合查詢（住宅金融：新增購置住宅貸款平均成數、平均利率、平均貸款期數、違約率）](https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/E3010)
- [永豐金證券 台股經紀各項費率、利率收費標準（融資利率 6.35%）](https://www.sinotrade.com.tw/ec/upload/Service-charge.pdf)
- [中央社，〈財富最低 20% 家庭藏假性貧窮？房地產數據暗藏玄機〉，2024 年 5 月 11 日](https://www.cna.com.tw/news/afe/202405110014.aspx)

本文關鍵字：房子算資產還是負債、家庭淨值怎麼算、房貸與融資差別、貸款成數、擔保維持率、房貸違約率

## 常見問題

### 房子算資產還是負債？

在官方財富統計裡，房子整筆算資產、房貸整筆算負債，兩邊分開記不對沖。所以一間有貸款的房子，會讓你的資產欄增加房子的價值，同時讓你的負債欄增加貸款餘額，最後相減才是你的淨值。

### 房地產佔淨值 290.9% 是什麼意思？是房子特別多嗎？

不是。那是分母太小造成的。該組平均每戶淨值只有77萬元，房地產224萬元除下去就是290.9%；同一組的金融性資產222萬元除以77萬元也有288%。看到超過100%的佔比要先確認分母是總資產還是淨值。

### 為什麼財富最低 20% 的家庭，房地產反而比第 2 分位組多？

因為負債。該組平均每戶金融性負債405萬元，是五組最高。主計總處的說明是這筆負債混著不動產抵押與股票質押借出的資金，不是單純房貸，所以淨值被壓到最低，也就是所謂的假性貧窮。

### 買房可以借比較多錢嗎？

以平均值看幾乎沒有。2025年第4季新承作房貸平均成數61%，股票融資是60%。央行第1戶8成是上限不是平均，第2戶降到6成、第3戶以上5成且不得有寬限期。真正的差別在利率、年期與有沒有追繳機制。

### 房貸和股票融資最大的差別是什麼？

有沒有依市價追繳。股票每天有公開成交價，整戶擔保維持率低於130%就會發追繳通知，T+2沒補錢券商會直接處分。房子沒有每日報價、沒有維持率，只要月付繳得出來，帳面跌價不會觸發任何動作。

### 房貸的風險在哪裡？

在現金流，不在帳面。真正的觸發點是繳不出月付而非房價下跌，所以台灣購置住宅貸款違約率長期只有0.08%（金額比），而2008年金融海嘯期間曾達1.61%——讓房貸出問題的通常是失業與收入中斷。另外房子不能分割出售、變現要數個月，交易成本也遠高於股票。