西門盯,紅樓的運營狀況整理|老喬報|每週商業前沿探索:2024/05/12

本次整理參與台灣角色協會活動時
https://www.tcbla.org.tw/index.php
由西門紅樓運營方分享的紅樓運營概況

老喬整理相關資料,協助各位快速認識背景

附上當日議程表
台灣角協春季產業交流會_20240508

西門紅樓歷史沿革與運營單位

2002年,紙風車劇團簽約運營
2008年,紙風車的合約到期,八角樓與十字樓都已改由臺北市文化基金會經營管理(Wiki: https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E8%A5%BF%E9%96%80%E7%B4%85%E6%A8%93)

根據分享會,聽起來目前西門紅樓的運營是完全自負盈虧的
包含古蹟的修繕費用 XDDDD

不過不前老喬沒有查到,西門紅樓的場地,有沒有另外需要支付標金
印象中,捷運A級站點,大概3億左右?詳細要查一下,有公開公告的

關於台北市文化基金會

以前從來沒注意過該組織,但官網看起來,應該是有運營or顧問相當多的歷史文化建築
至少就本次講者分享,剝皮寮歷史街區、台北市電影主題公園,都有在運營。

台北市文化基金會官網:https://www.tcf.taipei/

西門紅樓的消費族群

疫情前,日韓觀光客為主要銷售對象,也因為此性質,是許多品牌想要擴展客戶時的試驗場域之一。
疫情後,到202405為止,人潮與銷售尚未回復到疫情前水準。

  • 2019年,最高人潮為504萬人
  • 2023年,有超過350萬人次

西門紅樓的產品線

先撇去其歷史意義,西門紅樓運營可以直接以百貨商的的邏輯來做思考
其產品線分為幾大塊

  • 西門紅樓選品
  • 16工坊
  • 創意市集
  • 場地租賃
  • 西門紅樓茶坊(暫時沒研究~)

西門紅樓-寄售商模:紅樓選品

這部分是西門的寄售業務,走純抽成

紅樓選品官方網頁:https://www.redhouse.taipei/selectshop.aspx

西門紅樓-百貨進駐模式:16工坊

16工坊 可以理解成百貨商場的櫃位,最小單位約為3坪的空間
而西門紅樓,除了收取百貨租金外,另外會抽成
與百貨不同的是,西門紅樓16工坊基本上沒有倉庫的空間,所以業者要另外想辦法

老喬現在才知道的是,入住專櫃,會要求要獨立設立法人機構,在業績對照時,要提供401報表當作業績認列資料。

16工坊櫃位平面圖、租金、抽成

%E6%88%AA%E5%9C%96 2024 05 12 %E4%B8%8A%E5%8D%888.13.00

根據官方資料,共分為四區域

  • A區:8攤
  • B區:8攤
  • C區:2攤
  • D區:7攤

另外根據查到的資訊「112年度16工房長期進駐申請及審查辦法」表示

1F A區
每單位每月須支付包底進駐管理費用新台幣 3萬元;
營業額超過 20 萬則本館將另外抽成 15%。

1F B區
每單位每月須支付包底進駐管理費用新台幣 2萬 7 千元;
營業額超過 18 萬則本館將另外抽成
15%。

2F D區
每單位每月須支付包底進駐管理費用新台幣 2萬 1 千元;
營業額超過 14 萬則本館將另外抽成
15%。

租約約期:一年一約
金流:自行準備POS+發票
抽成審核,需繳交401報表

16工坊的固定月收概算

A區:8*30,000= 240,000
B區:8*27,000= 216,000
C區:無資訊
D區:7*21,000= 147,000

上述三區域總共 603,000 月,不含抽成

16工坊的坪效預期

雖然說大小不見得相同,不過用坪效來看可以協助思考
預設都用3坪當作計算基準吧~

區域 預期營收 單坪營業額
A區 200,000 66,667
B區 180,000 60,000
C區 無資料
D區 140,000 46,667

這數字到底說是硬或不硬呢?
哈哈哈哈哈哈

進駐16工坊的額外成本

由於需要另外設立稅籍,代表要額外設立分支機構
以台北市來說,每個月會增加幾個成本

  • 公司登記,每月2,100左右
  • 電子發票,看廠商的月費規範,像是綠界一年10,000左右
  • 第三方金流,要另外申辦,只有行政成本與金流手續費成本
  • 會計系統,理論上不同分公司,會計帳務應該要分開,以Nextrek年約來說,一個月750
  • POS系統,價差比較大,抓每月2,000

西門紅樓:創意市集

這部分是進入款產品,在一切不確定的情況下,從擺攤開始,會是一個好的商業驗證方法
老喬順道將費用整理在下面

💰 攤位費用:

一般棚(300150 cm)NT.600 元/日;
獨立棚(300
300 cm)NT. 1,200 元/日。
餐車 NT. 1200 元/日。

報名辦法與規定:
每月10日開放下個月全部檔期。

詳細看官方Facebook最清楚
https://www.facebook.com/profile.php?id=100067584708623
官網:https://www.redhouse.taipei/redhouseMarket.aspx?id=1

西門紅樓-場地租令

就是場地租賃,詳細看招商簡報吧
【西門紅樓】展演空間介紹

令人回味的是,場地租賃也可以拿來辦婚禮喔~~~~
當年好兄弟結婚就在紅樓辦的

老喬找到的是20231212的版本
https://www.redhouse.taipei/upload/01.%E3%80%90%E8%A5%BF%E9%96%80%E7%B4%85%E6%A8%93%E3%80%91%E5%B1%95%E6%BC%94%E7%A9%BA%E9%96%93%E4%BB%8B%E7%B4%B9_20231212115603.pdf

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